Je suis bailleur

Que ce soit pour des loyers impayés, un défaut d’assurance ou pour une violation des obligations locatives, il est devenu de plus en plus difficile pour les propriétaires d’expulser le locataire.

Les propriétaires bailleurs sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés. La procédure pour recouvrir les sommes dues et aboutir à l’expulsion du locataire est longue et complexe. 

Elle nécessite le respect de plusieurs étapes :

Il est nécessaire de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Ainsi, le locataire a deux mois pour payer les sommes dues et régulariser la situation.

La clause de résiliation ne produit effet que deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux.

Si le locataire ne se libère pas de ses obligations dans le délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le Juge des contentieux de la protection aux fins de solliciter la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant.

Si le locataire se maintient dans les lieux alors que son expulsion a été ordonnée, l’huissier doit lui signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux ; si le locataire n’y défère pas dans un délai de deux mois, le bailleur peut faire procéder à l’expulsion forcée, étant rappelée que les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars.

Le juge ne prononce pas automatiquement la résiliation du bail.

Bien souvent le locataire va demander des délais, pour pouvoir régulariser la situation.

Si la situation financière du locataire le permet, le juge peut lui accorder des délais de paiement pour apurer le retard pendant une durée maximale de trois ans.

Le locataire doit démontrer qu’il est en mesure de payer le loyer courant, et une partie de la dette (constituée par les loyers impayés), en respectant un échéancier.

Le jeu de la clause résolutoire est alors suspendu.

Si le locataire ne respecte pas l’échéancier, le bail est résilié.

En cas de loyers impayés, il est conseillé de vérifier si le locataire détient une assurance locative.

S’il ne produit pas d’attestation d’assurance pour l’année en cours, il convient de demander à l’huissier d’enjoindre le locataire d’avoir à payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance locative, dans le même commandement.

S’il n’en justifie pas, le bailleur pourra demander la résiliation du bail pour les deux motifs, pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance.

L’avantage non négligeable pour le bailleur, c’est qu’en cas de défaut d’assurance locative, le juge est obligé de prononcer la résiliation du bail, sans pouvoir accorder de délais au locataire.

Maître Flora AIGUESVIVES vous accompagne tout au long de la procédure de résiliation du bail et jusqu’à l’exécution de la décision rendue. 

Il peut arriver que le locataire se maintienne dans les lieux après la délivrance d’un congé pour reprise, vente ou pour motif légitime et sérieux.

Il n’a plus la qualité de locataire, mais d’occupant sans droit ni titre.

Vous devez saisir le juge pour demander la validation du congé et l’expulsion de votre ancien locataire.

En défense, il pourra demander la nullité du congé si le motif est frauduleux (par exemple vous avez délivré un congé pour reprise alors que vous vouliez en réalité changer de locataire).

Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail, sauf si elles sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Les réparations locatives doivent être exécutées avant la restitution des clés.

Si vous vous apercevez que le locataire a dégradé les lieux lors de l’état de sortie, vous devez retenir le montant des travaux de remise en état sur le dépôt de garantie, et si c’est insuffisant, demander en justice une indemnité complémentaire.

Maître Flora AIGUESVIVES peut vous accompagner pour solliciter en justice une indemnité complémentaire.