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Remboursement d’un bien propre avec des fonds communs : une récompense est-elle due à la communauté ? Cass. civ. 1ère du 9 septembre 2026, n° 24-22.791

Remboursement d’un bien propre avec des fonds communs : une récompense est-elle due à la communauté ? Cass. civ. 1ère du 9 septembre 2026, n° 24-22.791

Publié le : 02/11/2026 02 novembre nov. 11 2026
Publications du cabinet

Un époux peut être propriétaire d’un bien immobilier acquis avant son mariage, tout en devant une récompense à la communauté lorsque les revenus locatifs de ce bien ont servi à rembourser son emprunt. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 9 septembre 2026 (Cass. 1re civ., 9 septembre 2026, n° 24-22.791).

Cette décision illustre une difficulté fréquente lors d’un divorce : distinguer la propriété d’un bien immobilier du financement de son acquisition pendant le mariage.

 

Le financement d’un bien propre par des fonds communs : le principe du droit à récompense


Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (régime applicable en l'absence de contrat de mariage), les biens possédés par chaque époux avant le mariage demeurent des biens propres.

En revanche, les revenus perçus pendant le mariage, notamment les salaires et les loyers provenant d’un bien propre, ont vocation à entrer en communauté.

Ainsi, lorsqu’un époux possède un appartement acquis avant son mariage et le donne en location, il conserve la propriété de cet appartement. Toutefois, les loyers perçus pendant l’union peuvent avoir des conséquences lors de la liquidation du régime matrimonial.

Lorsqu'un divorce intervient, il faut déterminer si le patrimoine commun a financé une dépense qui aurait dû rester à la charge personnelle de l'un des époux.

C’est précisément l’objet du mécanisme des récompenses, prévu notamment par l’article 1437 du Code civil.

Lorsqu’un époux utilise des fonds communs pour financer l’acquisition ou l'amélioration d’un bien qui lui appartient en propre, il peut être tenu de verser une récompense à la communauté.

Il ne s’agit pas de transférer la propriété du bien à l’autre époux, mais de rétablir un équilibre financier entre les patrimoines lors du partage.
 

La décision du 9 septembre 2026 : les loyers issus d’un bien propre, affectés au remboursement du prêt, ouvrent droit à récompense


Dans cette affaire, un époux avait acquis un bien immobilier avant son mariage, au moyen d’un crédit immobilier.

Pendant le mariage, les loyers générés par ce bien propre avaient été utilisés pour rembourser les mensualités de l’emprunt.

À la suite du divorce, un désaccord est apparu concernant la liquidation des intérêts patrimoniaux des anciens époux.

La Cour d’appel de Montpellier a retenu que l’époux devait une récompense de 81 065,99 euros à la communauté, au titre du remboursement du crédit immobilier.

L’intéressé contestait cette analyse. Selon lui, les loyers avaient été consommés pour rembourser le prêt et ne pouvaient donc être considérés comme des fonds communs.
 

La distinction entre revenus consommés et revenus employés à l’acquisition d’un bien propre


La Cour de cassation rejette son pourvoi.

Elle rappelle que, conformément aux articles 1401 et 1403 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les revenus des biens propres, mais ne peut prétendre aux fruits consommés sans fraude.

Or, elle précise que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne constituent pas des revenus consommés au sens de l’article 1403.

En conséquence, leur utilisation pour rembourser le prêt d’acquisition d’un bien propre ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

La solution repose donc sur la destination des revenus : leur affectation au financement d’un patrimoine personnel ne peut être assimilée à une simple dépense de consommation.
 

Divorce, calcul des récompenses et partage des biens : pourquoi se faire accompagner par un avocat ?


Cette décision rappelle que la liquidation d’un régime matrimonial ne consiste pas uniquement à répartir les biens communs.

Elle suppose également de reconstituer les mouvements financiers entre les patrimoines propres et le patrimoine commun.

L’intervention d’un avocat est particulièrement utile pour identifier les éventuelles récompenses, examiner les justificatifs bancaires, retracer les remboursements d’emprunt et discuter leur évaluation.

En collaboration avec le notaire chargé des opérations liquidatives, l’avocat peut également accompagner son client dans la recherche d’un accord ou défendre ses intérêts devant le juge en cas de désaccord.
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