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Vente immobilière et vices cachés : conditions de mise en œuvre de la garantie

Vente immobilière et vices cachés : conditions de mise en œuvre de la garantie

Publié le : 17/02/2026 17 février févr. 02 2026
Publications du cabinet

Un bien immobilier peut sembler irréprochable lors de la visite et révéler, une fois les clés remises, des défauts insoupçonnés. En matière de vente immobilière, le Code civil instaure un mécanisme de garantie des vices cachés, destiné à sanctionner les défauts graves et dissimulés affectant le bien vendu.

Il s’agit d’une garantie légale, qui, dans la pratique, est exclue dans les contrats de ventes d’immeubles. Son application demeure toutefois possible dans certaines hypothèses, notamment lorsque le vendeur ne pouvait ignorer l’existence du vice.
 

Le principe de la garantie des vices cachés


La garantie des vices cachés trouve son fondement à l’article 1641 du Code civil :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Ce texte affirme que le vendeur répond des défauts affectant le bien vendu, dès lors que ces défauts n’étaient pas perceptibles lors de la vente et qu’ils compromettent l’usage normal du bien.
 

Les conditions de mise en œuvre de la garantie


Pour que la garantie des vices cachés soit mobilisable, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
 
  • Un vice caché : le défaut ne doit pas être apparent lors de la vente et ne doit pas avoir pu être décelé par un acquéreur normalement diligent ;
  • Un vice antérieur à la vente : le défaut doit exister, au moins en germe, au moment du transfert de propriété, c’est-à-dire de la vente ;
  • Un vice suffisamment grave : il doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer l’usage de manière telle que l’acquéreur n’aurait pas contracté, ou aurait négocié un prix inférieur.

Si ces conditions sont toutes réunies, la responsabilité du vendeur peut être engagée.
 

Une responsabilité objective du vendeur


Le Code civil prévoit, à l’article 1643, que le vendeur est tenu des vices cachés même s’il les ignorait.

Ce principe connaît un aménagement important en pratique, notamment dans le cadre des ventes immobilières entre particuliers, où une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est systématiquement prévue.
 

L’exclusion conventionnelle de la garantie dans les ventes entre particuliers


Dans les ventes immobilières conclues entre non-professionnels, il est d’usage d’insérer une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, parfois intitulée « clause d’état du bien ».

Cette clause prévoit que l’acquéreur acquiert l’immeuble en l’état, sans recours contre le vendeur, notamment pour les vices apparents et les vices cachés.
 

Une limite essentielle : la mauvaise foi du vendeur


L’efficacité de la clause d’exclusion n’est toutefois pas absolue. Elle ne joue que si le vendeur ignorait légitimement l’existence du vice au moment de la vente.

En revanche, si l’acquéreur démontre que le vendeur avait connaissance du défaut et a volontairement omis de l’en informer, la clause devient inopposable. La mauvaise foi du vendeur fait alors échec à toute exclusion de garantie.

Dans un arrêt du 5 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-14.619), un vendeur avait lui-même réalisé des travaux ayant généré des désordres importants, non pris en charge par l’assurance dommages-ouvrage. Ne pouvant ignorer l’existence de ces désordres, il est demeuré tenu de la garantie, malgré la présence d’une clause d’exclusion dans l’acte de vente.
 

Le cas particulier du vendeur professionnel


Enfin, la portée de la clause d’exclusion varie selon la qualité des parties. Lorsqu’un vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction vend à un acquéreur non professionnel, la jurisprudence fait peser sur lui une présomption irréfragable de connaissance des vices.

Dans cette hypothèse, la clause d’exclusion de garantie est inopérante : le vendeur professionnel reste responsable des vices cachés.

En revanche, lorsque la vente intervient entre deux professionnels de même spécialité, la clause retrouve son efficacité, sous réserve des circonstances de l’espèce.

Le recours à un avocat permet d’apprécier la portée des clauses de l’acte de vente, d’évaluer les chances de succès d’une action et de sécuriser efficacement les droits de l’acquéreur ou du vendeur.
 
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