Vente d’une maison en indivision : quelles démarches ?
Publié le :
26/11/2025
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La vente d’un bien détenu en indivision n’est jamais anodine : cette opération implique l’obtention des consentements de plusieurs personnes, chacune titulaire d’un droit sur le bien. Le Code civil encadre les conditions dans lesquelles une telle vente peut être réalisée, qu’il s’agisse d’obtenir l’accord de tous les indivisaires ou, à défaut, de solliciter l’autorisation du juge. L’objectif principal reste de protéger l’intérêt commun tout en permettant la réalisation de l’opération lorsque cela s’avère nécessaire. En présence de situations conflictuelles ou d’un indivisaire défaillant, l’accompagnement d’un avocat peut permettre de sécuriser la procédure et d’éviter une paralysie de la vente.
La vente d’un bien indivis nécessite l’obtention du consentement de tous les indivisaires
Le principe posé par l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil est clair : la vente d’un bien indivis requiert l’unanimité. Il s’agit d’un acte de disposition qui dépasse la gestion courante des biens indivis. Le consentement doit être pur et simple. Dans le cas où le consentement est assorti de réserves ou de conditions, la vente n’interviendra que lorsque les réserves auront été levées ou lorsque la condition sera réalisée. Aussi, le consentement doit être complet : sur la chose vendue et sur le prix.
À noter :
- Tous les indivisaires n’ont pas à être présents lors de la signature de la promesse ou de la vente. Il est possible de recourir à un mandat qui doit alors être un mandat spécial de vendre ;
- Si l’agent immobilier a le pouvoir de consentir à la vente, le mandat donné à un agent immobilier doit recueillir le consentement de tous les indivisaires, ce que le mandat doit expressément mentionner (D. n° 72-678, 20 juillet 1972, art. 72).
La promesse de vente sous réserve de l’obtention d’une autorisation judiciaire ou sous condition de son attribution
Il est envisageable de prévoir par le biais d’une promesse de vente que le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation judiciaire pour conclure la vente. Si cette autorisation judiciaire n’est pas obtenue, le contrat sera frappé de caducité alors que si l’autorisation est obtenue, la vente pourra être conclue.
Un indivisaire peut aussi céder l’entier immeuble sous condition de son attribution dans le partage à venir. Si l’indivisaire vendeur se voit attribuer l’immeuble dans le partage, la condition se réalise et l’acquéreur devient propriétaire de l’immeuble. À l’inverse, la vente sera caduque.
En pratique :
- Il conviendra dans ces deux cas de rédiger une clause adaptée dans l’acte en ce sens, en indiquant notamment un délai maximum pour obtenir l’autorisation.
L’autorisation de l’article 815-5 du Code civil
Un indivisaire peut être autorisé par la justice à passer seul un acte nécessitant normalement le consentement d’un coïndivisaire, si le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun (article 815-5 du Code civil). Ce refus doit être constaté par un Commissaire de justice et la mise en péril peut résulter d’une dégradation du bien indivis ou d’une dépréciation de sa valeur (Cass. 1er Civ. 2 avril 2014, n°13-15.744). L’acte devra ensuite être conclu dans les conditions strictement prévues par l’autorisation judiciaire, laquelle doit être définitive.
Par ailleurs, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le Tribunal judiciaire à la demande d’un indivisaire titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis (article 815-5-1 du Code civil). L’intention de vente doit être exprimée devant un notaire puis signifiée aux autres indivisaires, qui disposent d’un délai de 3 mois pour s’opposer. En cas d’opposition ou de silence, un procès-verbal de difficultés est dressé. Le Tribunal peut autoriser la vente, si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette aliénation intervient nécessairement par licitation.
Historique
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