Indivision : La détention exclusive des clés par un indivisaire entraîne le paiement d’une indemnité d’occupation.
Flora AIGUESVIVES
Chaque indivisaire peut user des biens indivis de la succession et en avoir la jouissance dans le respect des droits concurrents des autres indivisaires.
L’article 815-9, alinéa 2 du code civil dispose que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »
Cet article est valable pour :
Il s’agit de compenser la renonciation au droit de jouissance des autres indivisaires.
L’indemnité d’occupation est comparable à un loyer, mais elle ne lui est pas assimilable.
L’indivisaire occupant n’est pas dans la situation d’un locataire, et il ne bénéfice pas de la protection légale qui est assurée à celui-ci.
En l’absence d’accord entre les indivisaires, le juge devra fixer son montant. La pratique judiciaire tend d’ailleurs à pratiquer un abattement généralement égal à 20 % sur la valeur locative à raison de la précarité du titre d’occupation de l’indivisaire.
L’indemnité d’occupation est assimilée à un revenu indivis, et par conséquent chaque indivisaire peut solliciter sa part annuelle dans les bénéfices qui en résulteraient.
La Cour de cassation a précisé que le fait que la maison occupée privativement par un indivisaire se trouve dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location ne décharge pas l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision. (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 octobre 2019, n° 18 -20430).
Il a été jugé récemment par la cour de cassation que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose ; la détention des clés, en ce qu’elle permettrait à son détenteur d’avoir seul la libre disposition d’un bien indivis, est constitutive d’une jouissance privative et exclusive. »
Cass. civ. 1, 20 septembre 2023, n° 21-23.877, F-D
En l’espèce, pour rejeter la demande du coïndivisaire en paiement d’une indemnité d’occupation pour la maison d’habitation indivise, la Cour d’Appel avait retenu que l’absence de relocation de ce bien à compter du mois de juin 2015 n’impliquait pas que l’autre co-indivisaire avait fait un usage privatif des lieux après le congé donné par le locataire et qu’il ne pouvait être redevable d’une indemnité d’occupation au seul motif que les clés lui auraient été restituées par le locataire.
L’arrêt est censuré par la cour régulatrice. On relèvera donc le caractère automatique de la règle. Peu importe l’occupation effective du bien : dès lors qu’un indivisaire est l’unique détenteur des clés, il est redevable d’une indemnité à la succession.
La Cour de cassation considère que le fait qu'un bien soit impropre à la location en raison de sa vétusté n'exclut pas que celui des indivisaires qui en jouit privativement soit redevable d'une indemnité d'occupation à la succession. (Cass. 1re civ., 3 oct. 2019, n° 18-20.430 : JurisData n° 2019-016955).
L'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis de la succession en vertu d'un bail ne saurait être redevable d'une indemnité d’occupation, même si le loyer versé est nettement inférieur à la valeur locative.
(Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 19-11.206 : JurisData n° 2020-004215).
L’indivisaire qui occupe privative le bien d’une succession peut obtenir le remboursement de la taxe d’habitation par ses coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision car il s’agit d’une dépense permettant la conservation de l’immeuble indivis. (Cass. 1er civil, 10 01 2021, n° 19-20.957).
L’indemnité est due dès que la jouissance privative commence.
L’action en paiement de l’indemnité d’occupation se prescrit par 5 ans, et il faut noter qu’il convient de former une demande avec un acte interruptif de prescription pour ne pas perdre vos droits.
Maître Flora AIGUESVIVES, avocat à Montpellier en droit des successions vous représente pour engager une action judiciaire en paiement d’une indemnité d’occupation.
L’article 815-9, alinéa 2 du code civil dispose que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »
Cet article est valable pour :
- Des héritiers en indivision sur un bien immobilier ;
- Des époux en instance de divorce ;
- Des concubin / partenaires pacsé en indivision sur un bien immobilier.
Il s’agit de compenser la renonciation au droit de jouissance des autres indivisaires.
L’indemnité d’occupation est comparable à un loyer, mais elle ne lui est pas assimilable.
L’indivisaire occupant n’est pas dans la situation d’un locataire, et il ne bénéfice pas de la protection légale qui est assurée à celui-ci.
En l’absence d’accord entre les indivisaires, le juge devra fixer son montant. La pratique judiciaire tend d’ailleurs à pratiquer un abattement généralement égal à 20 % sur la valeur locative à raison de la précarité du titre d’occupation de l’indivisaire.
L’indemnité d’occupation est assimilée à un revenu indivis, et par conséquent chaque indivisaire peut solliciter sa part annuelle dans les bénéfices qui en résulteraient.
La Cour de cassation a précisé que le fait que la maison occupée privativement par un indivisaire se trouve dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location ne décharge pas l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision. (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 octobre 2019, n° 18 -20430).
Il a été jugé récemment par la cour de cassation que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose ; la détention des clés, en ce qu’elle permettrait à son détenteur d’avoir seul la libre disposition d’un bien indivis, est constitutive d’une jouissance privative et exclusive. »
Cass. civ. 1, 20 septembre 2023, n° 21-23.877, F-D
En l’espèce, pour rejeter la demande du coïndivisaire en paiement d’une indemnité d’occupation pour la maison d’habitation indivise, la Cour d’Appel avait retenu que l’absence de relocation de ce bien à compter du mois de juin 2015 n’impliquait pas que l’autre co-indivisaire avait fait un usage privatif des lieux après le congé donné par le locataire et qu’il ne pouvait être redevable d’une indemnité d’occupation au seul motif que les clés lui auraient été restituées par le locataire.
L’arrêt est censuré par la cour régulatrice. On relèvera donc le caractère automatique de la règle. Peu importe l’occupation effective du bien : dès lors qu’un indivisaire est l’unique détenteur des clés, il est redevable d’une indemnité à la succession.
La Cour de cassation considère que le fait qu'un bien soit impropre à la location en raison de sa vétusté n'exclut pas que celui des indivisaires qui en jouit privativement soit redevable d'une indemnité d'occupation à la succession. (Cass. 1re civ., 3 oct. 2019, n° 18-20.430 : JurisData n° 2019-016955).
L'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis de la succession en vertu d'un bail ne saurait être redevable d'une indemnité d’occupation, même si le loyer versé est nettement inférieur à la valeur locative.
(Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 19-11.206 : JurisData n° 2020-004215).
L’indivisaire qui occupe privative le bien d’une succession peut obtenir le remboursement de la taxe d’habitation par ses coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision car il s’agit d’une dépense permettant la conservation de l’immeuble indivis. (Cass. 1er civil, 10 01 2021, n° 19-20.957).
L’indemnité est due dès que la jouissance privative commence.
L’action en paiement de l’indemnité d’occupation se prescrit par 5 ans, et il faut noter qu’il convient de former une demande avec un acte interruptif de prescription pour ne pas perdre vos droits.
Maître Flora AIGUESVIVES, avocat à Montpellier en droit des successions vous représente pour engager une action judiciaire en paiement d’une indemnité d’occupation.