Vices cachés affectant l’immeuble et garantie du vendeur
Flora AIGUESVIVES
L’article 1641 du Code Civil énonce :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Le vice caché est un défaut du bien immobilier, dont l’acquéreur découvre l’existence après l’avoir acheté et s’il en avait eu connaissance avant l’achat il aurait soit payé un prix moins cher, soit renoncé à acheter.
L'acheteur peut demander au juge compétent des mesures d'instruction, comme la nomination d'un expert qui établira la cause du désordre et son antériorité.
Le bénéficiaire de la garantie est l'acquéreur de l'immeuble qui peut agir à l'encontre du vendeur.
Néanmoins, il convient de préciser que toute vente d'immeuble n'engendre pas au débit du vendeur une obligation de garantir les vices cachés. Ainsi, sont exclus de la garantie des vices cachés les ventes faites par autorité de justice.
La garantie des vices cachés suppose la réunion de trois conditions énoncées par l'article 1641 du Code civil, que le bien acquis soit neuf ou, ancien.
Toutefois, il convient de préciser que :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Le vice caché est un défaut du bien immobilier, dont l’acquéreur découvre l’existence après l’avoir acheté et s’il en avait eu connaissance avant l’achat il aurait soit payé un prix moins cher, soit renoncé à acheter.
L'acheteur peut demander au juge compétent des mesures d'instruction, comme la nomination d'un expert qui établira la cause du désordre et son antériorité.
Le bénéficiaire de la garantie est l'acquéreur de l'immeuble qui peut agir à l'encontre du vendeur.
Néanmoins, il convient de préciser que toute vente d'immeuble n'engendre pas au débit du vendeur une obligation de garantir les vices cachés. Ainsi, sont exclus de la garantie des vices cachés les ventes faites par autorité de justice.
La garantie des vices cachés suppose la réunion de trois conditions énoncées par l'article 1641 du Code civil, que le bien acquis soit neuf ou, ancien.
Toutefois, il convient de préciser que :
- La vétusté normale ne constitue pas un vice au sens de l'article 1641 du Code civil ;
- L’acheteur d'un immeuble ancien doit faire preuve d'une réelle attention, même s'il n'est pas tenu en sa seule qualité d'acheteur de procéder à des investigations particulières.
Un vice qui rend le bien impropre à son usage
La liste d’éléments ou de situations reconnus comme des vices cachés est assez disparate.La jurisprudence a retenu que les éléments suivants constituaient des vices cachés :
- L'humidité anormalement élevée d'une maison,
- Fragilité du sol d'assise des fondations rendant l'immeuble inhabitable,
- Le risque d'inondation dans un sous-sol à usage d'habitation,
- L'insalubrité d'un appartement ne pouvant être habité en l'état,
- Le défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d'assainissement,
- La sensibilité à l'eau d'un enduit de façade,
- L'inconstructibilité du terrain vendu comme présentant une certaine constructibilité,
- La pollution d'un terrain anciennement utilisé pour le stockage d'hydrocarbures vendu en vue d'une opération de construction,
- La présence d'amiante sur les revêtements de sol et les cloisons,
- Nuisances sonores,
- La présence de mérules.
Le vice doit être caché :
Antérieur à la vente, le vice doit être occulte au jour de la vente ainsi que cela résulte de l'article 1641 du Code civil.Il ne peut pas être apparent lors de la vente sans quoi il ne peut être réparé à ce titre.
Selon les juges, est caché le vice que l'acquéreur normalement diligent ne pouvait pas déceler et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.
L'apparence du vice, appréciée in concreto, chasse donc la garantie.
L'acheteur qui n'a effectué aucune vérification ne peut se prévaloir de l'ignorance d'un vice.
À l’inverse celui qui a eu accès au bien avant de l’acheter et l’a visité à de nombreuses reprises peut difficilement se prévaloir de l’existence d’un vice caché.
Par exemple, le vendeur qui avait visité le bien, avait eu les clés en sa possession et avait été à même de prendre en considération les désordres qui préexistaient à la vente et qui présentaient, en raison de leur situation en un lieu accessible, un caractère apparent (Cass 3ᵉ Civ 25 janvier 2018 n° 16-26.558).
Le vice doit être antérieur à la vente
Le vice, au sens de l'article 1641 du Code civil doit être antérieur à la vente.A contrario, on comprend que les défauts qui résultent de l'usure ou de la mauvaise utilisation de l'immeuble postérieurement au transfert des risques à l'acquéreur ne relèvent pas de la garantie des vices cachés.
Le vendeur de bonne foi
Le vendeur est tenu à garantie en cas de vices cachés même s’il ignorait l’existence des vices et donc même s’il est de bonne foi.La clause exclusive de garantie seulement si bonne foi du vendeur
Le plus souvent les actes de vente comportent une clause d’exclusion de garantie.Cette clause est habituellement rédigée ainsi « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- Des vices apparents,
- Des vices cachés.
- S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
- S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »
Cette clause limite ou exclut la garantie des vices cachés du vendeur à l’unique condition que celui-ci soit de bonne foi.
Elle n’est pas toujours efficace puisque pour prouver la mauvaise foi du vendeur, il suffit que l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice au moment de la vente.
Ainsi la réalisation de travaux avant la vente afin de dissimuler l’existence du vice est un élément qui permet de prouver sa connaissance par le vendeur et donc sa mauvaise foi (Cass. 3ᵉ Civ. 21 janvier 2015, n° 13-17.982).
Peu importe que le vendeur ne connaisse pas l’étendue du vice (Cass. 3ᵉ Civ. 14 avril 2010, n° 09-14.455).
Lorsque le vice n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente, l’acheteur ne pourra que solliciter une réduction du prix.
L'acquéreur peut solliciter des dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'il a subi.
Elle n’est pas toujours efficace puisque pour prouver la mauvaise foi du vendeur, il suffit que l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice au moment de la vente.
Ainsi la réalisation de travaux avant la vente afin de dissimuler l’existence du vice est un élément qui permet de prouver sa connaissance par le vendeur et donc sa mauvaise foi (Cass. 3ᵉ Civ. 21 janvier 2015, n° 13-17.982).
Peu importe que le vendeur ne connaisse pas l’étendue du vice (Cass. 3ᵉ Civ. 14 avril 2010, n° 09-14.455).
Le délai pour agir sur le fondement des vices cachés
Depuis la réforme des contrats de 2016 le délai pour agir est de 2 ans à compter de la découverte du vice. À défaut d’avoir agi dans ce délai l’action de l’acheteur est prescrite.Le choix de l’acheteur
En cas de vice caché, l'acheteur peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix, soit garder le bien et se faire rendre une partie du prix, arbitrée par expert (article 1644 du Code civil).Lorsque le vice n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente, l’acheteur ne pourra que solliciter une réduction du prix.
L'acquéreur peut solliciter des dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'il a subi.