La sanction des vices cachés : action rédhibitoire ou action estimatoire
Flora AIGUESVIVES
- Une action rédhibitoire, qui est une action en résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation de la vente.
- Et une action estimatoire qui est une action en diminution de prix, mais qui ne remet pas en cause la vente.
L’acheteur peut même formuler les deux demandes dans la même action : le demandeur peut formuler une demande principale sur le fondement de l'action rédhibitoire et une demande subsidiaire sur le fondement de l’action estimatoire.
La mise en œuvre de l’action rédhibitoire suppose, en principe, que l'acquéreur puisse restituer la chose viciée. L'action rédhibitoire va avoir pour effet d'anéantir rétroactivement la vente. L'immeuble vendu est censé n'être jamais sorti du patrimoine du vendeur.
Bien que l'immeuble soit affecté d'un vice, au sens de l'article 1641 du Code civil, l'acquéreur peut préférer le conserver. Il intentera alors contre le débiteur de la garantie, le vendeur le plus souvent, une action estimatoire qui conduira à une restitution d'une partie du prix payé.
Le juge détermine donc la partie du prix devant être restituée à l'acquéreur. Cette partie du prix restituée a pour objet de compenser la perte d'utilité de l'immeuble.
Le Tribunaux peuvent décider de n'accorder à l'acheteur qu'une réduction de prix parce qu'il trouve que le vice n'est pas assez grave même si le Tribunal est saisi d'une demande de résolution.
Pour statuer les Tribunaux prennent en compte la gravité du vice son impact et le coût de la réparation au regard du prix de vente.
Le prix de vente est donc aussi un élément à prendre en compte dans le cadre du choix de l’action.