La garantie des vices cachés et les clauses relatives à la garantie des vices cachés
Flora AIGUESVIVES
Principe de validé des clauses de garantie des vices cachés
Une clause d’exclusion de garantie du vendeur en cas de découverte de vices cachés est toujours insérée dans les actes de vente de biens immobiliers.Conformément au principe de la liberté contractuelle, notamment énoncé par l'article 1102 du Code civil, les clauses relatives à la garantie des vices cachés sont licites qu'elles allègent la garantie ou qu'elles l'aggravent.
En matière immobilière, elles prennent la forme d'une clause dite de « vente en l'état ».
Souvent, après avoir précisé l'état du bien ou rappelé telle obligation, il est ajouté que l'acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle.
Cependant, la clause sera nulle lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose.
Le vendeur professionnel est, selon une jurisprudence constante, irréfragablement présumé connaître les vices.
Les clauses exonératoires ne jouent qu'à la condition que le vendeur ne connaisse pas le vice de la chose, c'est-à-dire qu’il ne soit pas de mauvaise foi.
Clause de non-recours et garantie décennale
La clause de non-recours par laquelle l'acquéreur renonce à exercer tout recours contre quiconque relativement à l'état du bien ne fait pas obstacle au jeu de la garantie décennale.En effet, une telle clause de non-recours n'est d'aucun effet lorsque la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil reçoit application, celle-ci étant d'ordre public, ainsi qu'il résulte de l'article 1792-5 du même code.
Tout d'abord, lorsque l'immeuble a été réceptionné depuis moins de 10 ans la garantie décennale peut être invoquée.
Pour les immeubles réceptionnés depuis plus de 10 ans, il est également nécessaire de rechercher si des travaux ont été réalisés sur l'immeuble depuis moins de 10 ans.
Ensuite, bien entendu, pour que la garantie décennale soit due, encore faut-il que les désordres portent atteinte à la destination de l'ouvrage.
Lorsque les désordres ne portent pas atteinte à la destination de l'ouvrage, c'est la responsabilité contractuelle de droit commun qui peut être mobilisée par l'acquéreur (l'action lui est en effet transmise, sauf clause contraire : Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-15.923 : JurisData n° 2014-016132.
Par ailleurs, relativement aux débiteurs de cette garantie, il s'agit tant du vendeur que de l'entrepreneur.
En effet, le vendeur est réputé constructeur, en vertu de l'article 1792-1 du Code civil, lorsqu'il vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a réalisé ou fait réaliser (Cass. 3e civ., 16 mai 2019, n° 18-14.483 : JurisData n° 2019-008077).